매도인 근저당으로 잔금을 빌리면 증여세 문제가 생기나요 — 계획서부터 상환까지 확인받는 것

핵심 답변

"대출 한도가 모자라 잔금 일부를 집을 파는 분께 빌리고, 그 집에 매도인 명의 근저당을 설정해 드리기로 했습니다. 세금 문제는 없을까요?" 이 물음에는 이렇게 답합니다. 세법상으로는 매도인에게 돈을 빌리고 근저당을 잡아 주는 일 자체를 막는 규정은 없는 것으로 봅니다. 다만 그 돈이 «빌린 돈»이라는 사실을 집을 살 때부터 다 갚을 때까지 서류로 보여 줄 수 있어야 합니다.

확인받을 수 있는 때는 세 번입니다.

• 계약하고 신고할 때: 집값이 6억 원 이상이거나 투기과열지구·조정대상지역의 주택이면 자금조달계획서를 내고, 매도인에게 빌린 돈은 «그 밖의 차입금» 칸에 빌려준 사람과의 관계와 함께 적습니다. 증빙 서류는 투기과열지구 주택일 때 함께 냅니다. 계획서를 내지 않는 거래라도 아래 두 확인은 똑같이 받을 수 있는 것으로 봅니다(자금출처 추정 규정은 계획서 제출 여부를 조건으로 두지 않습니다).
• 자금출처를 볼 때: 스스로 마련했다고 보기 어려운 취득자금은 증여받은 것으로 추정될 수 있습니다. 빌린 돈이라는 것은 차용 계약서, 채권자 확인서, 담보 설정 서류, 이자 지급 기록으로 보여 줍니다.
• 갚을 때: 자금출처로 인정된 빚은 국세청 전산에 올라가고, 상환 기간이 지나면 실제로 갚았는지 점검받을 수 있습니다.

가족에게서 산다면 걸리는 곳이 더 많습니다(아래 «가족 사이 거래라면»).

적용 범위와 전제

• 개인이 국내 주택을 사면서 잔금 일부를 매도인에게 빌리는 경우만 다룹니다(법인이 사거나 법인에게서 빌리면 다른 규정).
• 2026년 10월 16일 확인 기준입니다. 지역 지정과 대출 규제는 바뀔 수 있습니다.
• 배경은 대출 한도입니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 한도가 집값에 따라 6억 원(시가 15억 원 이하)·4억 원(15억 원 초과~25억 원 이하)·2억 원(25억 원 초과)으로 나뉘었습니다(금융위원회 2025-10-15 발표).

잔금을 매도인에게 빌리는 두 가지 방법

잔금을 매도인에게 빌리는 방법은 크게 둘로 볼 수 있습니다. 하나는 잔금을 치르는 날만 뒤로 미루고 매도인이 그 잔금을 받을 권리를 근저당으로 지키는 방법입니다. 다른 하나는 남은 잔금을 아예 빌린 돈으로 바꾸기로 약정하는 방법입니다.

뒤의 방법은 민법의 준소비대차입니다. 당사자 사이에 소비대차가 아닌 일로 금전을 지급할 의무가 있을 때, 당사자가 그 금전을 소비대차의 목적으로 하기로 약정하면 소비대차의 효력이 생깁니다(민법 제605조).

어느 방법이든 근저당 등기가 있다는 것만으로 그 돈이 빌린 돈으로 인정되지는 않는 것으로 봅니다.

국세청은 상환 능력에 비해 큰돈을 빌리면서 형식상 차용증만 쓴 경우 사실상 증여가 아닌지 더 엄격하게 보겠다고 밝혔습니다(국세청 2026-05-19 브리핑).

첫 번째 확인 — 자금조달계획서의 «그 밖의 차입금»

개인이 실제 거래가격 6억 원 이상인 주택을 사거나, 투기과열지구·조정대상지역에 있는 주택을 가격과 관계없이 사면 거래 신고 때 자금 조달 계획과 입주 계획을 함께 신고합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조·별표 1). 매매계약을 맺으면 거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다(같은 법 제3조 제1항).

계획서는 매수인이 서명해 냅니다. 투기과열지구 주택이면 증명 서류도 붙입니다. 계획서의 «그 밖의 차입금» 항목에 금액을 적었다면, 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류가 필요합니다(같은 법 시행규칙 제2조 제6항·제7항 제8호).

신고관청은 신고 내용이 빠졌거나 정확하지 않다고 보면 거래대금 지급을 증명하는 자료를 요구할 수 있고, 조사 결과 다른 법률을 어겼다고 보면 관계 행정기관에 통보할 수 있습니다(같은 법 제6조 제1항·제5항).

두 번째 확인 — 자금출처와 증여 추정

재산을 산 사람의 직업, 나이, 소득, 재산 상태로 보아 스스로 마련했다고 보기 어려우면, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제45조 제1항). 빚을 갚을 때도 같아서, 스스로 갚았다고 보기 어려우면 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다(같은 조 제2항). 반대로 출처를 충분히 소명하면 이 추정은 적용하지 않습니다(같은 조 제3항).

입증된 금액의 합계가 취득가액에 못 미칠 때 추정하되, 입증되지 않은 금액이 «취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액»에 미달하면 추정하지 않습니다. 예를 들어 취득가액이 5억 원이면 20%인 1억 원이 2억 원보다 적으므로 기준은 1억 원으로 볼 수 있습니다. 이 기준은 증여로 추정할지를 가르는 선일 뿐이므로, 매도인에게 빌린 돈은 금액과 관계없이 차용 계약서와 이자 기록을 남겨 두시기를 권장합니다.

빚을 지고 받은 돈을 그 집을 사는 데 직접 쓴 금액은 입증된 금액에 들어갑니다(상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항).

매도인에게 빌린 돈은 어떻게 입증할까요. 국세청 기본통칙은 집을 사기 전에 빌린 빚으로서 정해진 방법으로 입증된 금액을 자금출처로 인정합니다(기본통칙 45-34…1). 금융회사가 아닌 사람에게 진 빚은 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정과 이자 지급에 관한 증빙으로 확인합니다(같은 법 시행령 제10조 제1항 제2호).

매도인에게 잔금을 빌리면 빌린 날과 취득일이 거의 겹치기 쉬워, 이 요건에 맞는지가 쟁점이 될 수 있는 것으로 봅니다. 사안마다 판단이 갈릴 수 있어 이 글에서 하나로 정하지 않고, 인정 여부가 불확실한 채로 거래하면 출처를 소명할 부담은 매수인에게 남는 것으로 봅니다. 계약서에는 실제로 빌린 날짜를 그대로 적되, 날짜를 적는다고 요건이 충족되는 것은 아니므로 빌린 날과 취득일의 선후를 계약 전에 세무사와 먼저 확인하시기를 권장합니다.

국세청은 국토교통부에서 받은 자금조달계획서를 국세청이 가진 과세자료와 연계해 분석하고, 출처가 불분명하면 자금출처조사 대상으로 고른다고 밝혔습니다(국세청 2025-10-30 브리핑).

가족 사이 거래라면 — 겹치는 세 가지 증여 위험

같은 통칙은 배우자 및 직계존비속 사이의 소비대차를 원칙적으로 인정하지 않는다고 적고 있습니다(기본통칙 45-34…1 제1항 제4호 단서). 빌렸다는 서류가 있어도 자금출처로 인정받기 어려울 수 있는 것으로 보입니다. 아래 표의 규정은 «특수관계인»을 기준으로 하므로, 형제·친족 등이 매도인이라면 특수관계인에 해당하는지 세무사와 확인하시기를 권장합니다.

여기에 세 가지 증여 규정이 함께 검토됩니다.

무엇을 했나	어떤 문제가 되나	기준	근거
시가보다 싸게 샀다	산 사람에게 증여세 · 판 사람의 양도소득세를 시가로 다시 계산	증여세: 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액) 이상이면 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액 · 양도소득세: 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상	상속세 및 증여세법 제35조 제1항 · 소득세법 제101조 제1항, 시행령 제167조 제3항
이자를 받지 않거나 적게 받았다	빌린 사람에게 증여세	적정 이자율(연 4.6%)로 계산한 이자와 실제 이자의 차액이 1년 기준 1천만 원 이상	상속세 및 증여세법 제41조의4 제1항 · 시행령 제31조의4
나중에 빚을 면제해 줬다	면제받은 사람에게 증여세	면제로 얻은 이익	상속세 및 증여세법 제36조 제1항

남남 사이라도 «정당한 사유»를 설명할 수 있어야 합니다

남남이면 위 규정이 모두 걸리지는 않지만, 안전하다고 단정할 수도 없습니다.

• 무이자·저리 대출 규정은 남남 사이에도 적용됩니다. 다만 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정됩니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제3항).
• 시가보다 싸게 사는 규정도 남남 사이에 적용될 수 있습니다. 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 싸게 사고 차액이 시가의 30% 이상이면, 차액에서 3억 원을 뺀 금액이 증여재산가액이 됩니다(같은 법 제35조 제2항, 시행령 제26조 제3항·제4항).
• 판 사람의 양도소득세를 시가로 다시 계산하는 규정은 특수관계인과의 거래에만 적용됩니다(소득세법 제101조 제1항).

어떤 사정이 정당한 사유가 되는지는 개별 사실관계에 따라 판단됩니다. 그래서 정원세무회계는 남남 사이라도 이자와 만기를 그렇게 정한 이유를 계약 단계에서 문서로 남겨 두시기를 권장합니다.

이자는 어떻게 정해야 하나

• 적정 이자율 연 4.6%: 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의5가 가리키는 법인세법 시행규칙 제43조 제2항의 이자율입니다.
• 이자 차액 1천만 원: 적정 이자율로 계산한 이자에서 실제로 낸 이자를 뺀 금액이 1천만 원에 못 미치면 증여로 보지 않습니다(같은 법 시행령 제31조의4 제2항). 빌린 기간을 정하지 않았으면 1년으로 보고, 기간이 1년 이상이면 해마다 새로 빌린 것으로 봅니다(같은 법 제41조의4 제2항).

산식으로 계산하면, 이자를 전혀 내지 않는 경우라면 약 2억 1,739만 원 이상을 1년 동안 빌릴 때 이자 차액이 1천만 원에 닿는 것으로 볼 수 있습니다(1천만 원 ÷ 4.6%). 이 금액은 제41조의4의 계산일 뿐 이자를 내지 않아도 되는 한도가 아니며, 자금출처를 입증하려면 이자 지급 기록이 따로 필요한 것으로 봅니다. 실제 금액은 빌린 날짜, 기간, 실제로 낸 이자에 따라 달라지고, 가족 사이라면 이자를 맞춰도 자금출처 인정이 따로 문제 됩니다.

정리하면, 이자를 적정 이자율(연 4.6%) 이상으로 정하면 이 규정(제41조의4)의 증여 문제는 생기지 않고, 그보다 낮게 정하면 차액이 1년 기준 1천만 원 이상인지 따져야 합니다. 어느 경우든 자금출처 입증은 따로 필요합니다. 어느 쪽이든 이자는 계약서에 적은 대로 실제로 계좌로 주고받을 수 있는 수준으로 정하시기를 권장합니다. 1천만 원 기준에 맞추려고 이자를 낮게 적는 방식은 권하지 않습니다.

세 번째 확인 — 갚을 때

빚으로 인정받아도 끝이 아닙니다. 자금출처조사에서 재산 취득자금으로 인정된 채무와 재산 취득에 쓴 채무로 제출된 내역은 국세청 전산(NTIS)에 입력되고, 정한 상환 기간이 지난 채무는 사후관리 점검 대상이 됩니다. 점검 대상이 되면 부채를 어떻게 갚았는지 해명 자료를 내라는 안내를 받을 수 있습니다(상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조 · 국세청 훈령).

갚는 돈의 출처도 다시 봅니다. 스스로 갚았다고 보기 어려운 상환자금은 증여받은 것으로 추정할 수 있기 때문입니다(상속세 및 증여세법 제45조 제2항).

국세청은 채무로 확인된 경우에도 본인이 직접 갚았는지, 이자 등을 적정하게 신고했는지 상환 때까지 관리하겠다고 밝혔습니다(국세청 2026-05-19 브리핑). 그래서 매수인의 소득으로 갚을 수 있는 금액과 기간인지 계약 전에 따져 보시기를 권장합니다.

갚을 때는 본인 계좌에서 매도인 계좌로 보낸 이체 내역과, 갚은 돈이 급여·예금 등 어디서 왔는지 보여 줄 자료를 남겨 두시기를 권장합니다.

계약 전에 갖출 서류와 의심받는 신호

계약 전에 갖출 서류

• [ ] 빌리는 금액, 이자율과 이자를 내는 날, 만기, 갚는 방법을 적은 계약서(잔금을 빌린 돈으로 바꾼다면 그 약정)
• [ ] 매도인이 채권자임을 확인하는 서류와 근저당 설정 서류
• [ ] 이자를 계좌로 주고받은 기록(기록이 남지 않는 현금 지급은 피합니다)
• [ ] (투기과열지구 주택) 자금조달계획서에 붙일, 빌린 사실과 금액을 확인할 서류 — 6억 원 이상이거나 조정대상지역 주택이면 계획서는 내지만, 이 첨부는 투기과열지구(와 토지거래허가구역) 주택일 때입니다
• [ ] 매수인의 소득으로 만기까지 갚을 수 있는지 보는 상환 계획
• [ ] (가족 사이) 거래 가격이 시가와 얼마나 다른지 확인한 자료

의심받기 쉬운 신호 — 아래에 하나라도 해당하면 설명할 거리가 늘어나는 것으로 봅니다.

• 차용 계약서가 없거나, 이자를 주고받은 기록이 없다
• 매수인의 소득에 비해 빌린 금액이 크다
• 매도인이 배우자·직계존비속 등 가족이다
• 거래 가격이 시가와 많이 다르다

국토교통부는 2025년 하반기 이상거래 조사에서, 특수관계인이 매수인에게 거래대금을 빌려주면서 차용증이 없거나 적정 이자를 냈는지 확인이 필요한 경우 등 편법증여 의심 사례 496건을 찾았다고 발표했습니다(정책브리핑 2025-12-24).

이 글의 한계

• 일반적인 설명이며, 개별 사실관계와 적용 연도에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 매도인이 받는 이자의 소득세, 법인이 매도인인 경우는 다루지 않았습니다.

결론

계획서를 낼 때, 자금출처를 볼 때, 갚을 때 세 번에 걸쳐 «빌린 돈»이라는 사실을 보여 줘야 하므로, 계약서, 이자 기록, 상환 계획을 계약 전에 갖추는 것이 핵심이라고 판단합니다. 가족 사이 거래라면 자금출처 인정이 원칙적으로 어렵고 증여 규정 세 가지가 함께 걸리므로, 다음 순서로 구조부터 다시 검토하시기를 권장합니다.

1. 거래 가격이 시가에 맞는지 확인합니다.
2. 실제 거래 사실에 맞게, 가족에게서 받는 돈이 빌린 돈인지 증여인지 정리합니다.
3. 증여에 해당하면 세무사와 신고 여부를 확인합니다.

정원세무회계 상담 때는 매매계약서 초안, 자금 조달 계획, 매도인과의 관계를 알 수 있는 자료를 함께 보면 확인이 빠릅니다. 상담 전에 아래 세 가지를 먼저 정리해 두시기를 권장합니다.

• 빌린 날짜와 취득일로 보아 «집을 사기 전에 빌린 빚»으로 입증할 수 있는가
• 이자율과 지급일을 계약서에 어떻게 적고 실제로 지급할 것인가
• 만기까지 갚을 돈을 매수인의 소득으로 설명할 수 있는가

공식 근거 및 확인일

• 「상속세 및 증여세법」 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) 제1항·제2항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「상속세 및 증여세법」 제36조(채무면제 등에 따른 증여) 제1항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「상속세 및 증여세법」 제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여) 제1항~제3항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「상속세 및 증여세법」 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) 제1항~제3항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「상속세 및 증여세법 시행령」 제10조 제1항 · 제26조 제2항~제4항 · 제31조의4 · 제34조 제1항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제10조의5 · 「법인세법 시행규칙」 제43조 제2항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「소득세법」 제101조 제1항 · 「소득세법 시행령」 제167조 제3항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「민법」 제605조(준소비대차) · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항·제6조 · 같은 법 시행령 제3조·별표 1 · 같은 법 시행규칙 제2조 제6항·제7항 · 법제처 국가법령정보센터 · 확인일 2026-10-16
• 상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1(자금출처로 인정되는 경우) · 국세청 국세법령정보시스템 · 확인일 2026-10-16
• 상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조(부채의 사후관리) · 국세청 훈령 · 확인일 2026-10-16
• 금융위원회 «주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안»(2025-10-15) · 확인일 2026-10-16
• 국세청 브리핑(2025-10-30 · 2026-05-19) · 정책브리핑 국토교통부 이상거래 조사 결과(2025-12-24) · 확인일 2026-10-16

작성·검토

작성 박훈 세무사 · 최종 확인일 2026-10-16

내부 링크

• 상담 100건으로 본 법인 대표·자산가의 세무 고민 (2025년 1년) — 자산가 상담에서 자주 나오는 고민
• 세무회계사무소를 고를 때 확인할 것 — 다루는 일과 다루지 않는 일 — 상담을 맡기기 전에